등기부는 복잡해 보이지만, 리스크 체크 관점에서 핵심만 잡으면 금방 익숙해집니다. 아래 3단계를 습관처럼 적용해 보세요.

첫째, 갑구(소유권) 를 먼저 봅니다. 최근 소유 이전 사유(매매/증여/상속 등)와 날짜를 확인하고, 연속된 이전 관계가 자연스러운지 체크합니다. 거래 간격이 비정상적으로 짧거나 특이한 사유가 반복되면 한 번 더 살펴볼 필요가 있어요.

둘째, 을구(담보권) 에서 말소기준권리를 찾고, 그보다 앞선 권리가 남는지 확인합니다. 근저당·전세권·질권 등 담보권이 복잡할수록 인수 위험이 커질 수 있습니다. 특히 ‘말소’ 표시가 빠져 있거나, 동일 채권자가 다수의 설정을 갖고 있으면 주의가 필요합니다.

셋째, 특이사항(가압류·가처분·경매개시결정 등) 을 훑고, 표제부의 주소·지번·면적이 현장 및 공공데이터와 일치하는지 대조합니다. 실제 구조 변경, 용도 변경, 불법 건축물 가능성 등은 건축물대장·현장 확인까지 이어가면 정확도가 올라가요.

마지막으로, 문서만으로 판단이 애매하면 상권·임대 시세·공실 위험 같은 외부 지표를 같이 보세요. 권리상 ‘깨끗한’ 물건도 수익성이나 실거주 적합성 측면에서 아쉬울 수 있고, 반대로 권리가 조금 복잡해도 상권·입지 여건이 보완해 주는 경우가 있습니다.

다음 글에서는 실제 사례 스크린샷으로 말소기준권리 찾는 법과, 흔히 놓치는 특약/인수주의 포인트를 정리해 보겠습니다. 필요하면 체크리스트 형태의 PDF도 함께 올릴게요.